دليلك الشامل لكيفية شراء عقارات المنصورة الجديدة وكل حاجه لازم تعرفها قبل الشراء

نظراً لأن هناك توجه للكثيرين للشراء فى المدن الجديدة والمشاريع تحت الإنشاء وأكثرهم لا يعلم كيف يشتري العقار المناسب فهنا نقدم نصائح عقارية لو بتشتري عقار جديد في المنصورة الجديدة او اي مدينة جديدة بمصر ينطبق عليها نفس الحديث ,ولكننا هنا فى الموقع نهتم أكثر بمدينة المنصورة الجديدة عاصمة الدلتا السياحية وما حولها من المدن والمشروعات الرائجة أيضاً ,  وهذا الموضوع لا ينطبق على شقق الاسكان الحكومي فتفاصيل التقديم على وحدة يتم بنظام الاقتراع من وقت لأخر الا فى حالة الشراء من شخص قام بالشراء من هيئة المجتمعات العمرانية مسبقاً.

وكان هذا الدليل بعد ظهور بعض عمليات النصب على جروبات عقارية بالفيسبوك فى بعض المشاريع بمدن اخري لشركات غير موثوقة لا تلتزم بالإنشاءات أو تسليم الوحدات بمواعيدها مع عملاء ليس لديهم خبره بالمجال العقاري ولم يمروا بتجربة الشراء من قبل فيتم خداعهم فى العقود او الحقوق او الملكية او الابتزاز المالي وغيره لذا من واجبنا أن ننفع الناس بما نعلم بما لدينا من معرفة قد تكون محدودة بالسوق العقاري ولكنها نقاط متواضعة يمكنكم تعديلها وتحسينها حسب خبرتكم أيضاً.

1- حدد الغرض من شراء العقار

اول شيء عند  اتخاذ قرار الشراء ان تحدد الغرض من الشراء ,اذا كان بغرض استثمار ,ام بغرض السكن وان كان بغرض السكن هل هو سكن دائم او مجرد مصيف للأجازات السنوية والموسمية , ام بغرض توفير مكان عمل , وبناءا على هذا ستبدء نحو ثاني خطوة بتحديد انسب نوع عقار يلبي غرضك واحتياجك للعقار المناسب.

2- حدد نوع العقار الانسب

بعد تحديد غرضك من شراء العقار بشكل صحيح نبدا في تحديد نوع العقار المناسب لك فعلى سبيل المثال, ان كنت طبيب يحتاج الى مقر لعمله فيمكنك شراء عياده طبية في المركز الطبي وهذه العياده قد تكون متعدده الغرف لتشاركها مع اكثر من طبيب بقيمه ايجاريه وتكون استفدت منها استثماريا ايضا , وكذلك الحال ان كنت صاحب مكتب وتريد وحدة اداريه.

اما ان كانت بغرض السكن فيمكنك شراء اما استوديو او شقه او فيلا وتختلف حسب عدد افراد الاسره وحسب الميزانيه المتاحه او الوضع الاجتماعي وكذلك ايضا اهمية الخصوصيه, وحسب غرض الشراء ان كان سكن دائم او للأجازات الصيفية والموسمية.

 اما ان كانت بغرض الاستثمار فقط فيمكنك شراء  وحده تجاريه بموقع مميز داخل مول تجاري له شركه اداره وتشغيل  يساعدك فى الايجارات وجذب التوكيلات الكبيره ويكون بموقع حيوي  وهنا يكون افضل لضمان عائد ايجاري شهري ثابت بقيمه مناسبه تتناسب مع موقع وسعر المول والمحل وكذلك عائد على الاصل عند التشغيل والاستلام وقد يصل للضعف ان اتخذنا قرار بالشراء الان باطول فترات السداد.

3- حدد المساحه المناسبه

تحديد المساحه المناسبه للعقار المطلوب هو من اهم النقاط التي تؤثر على سعر الوحده وكذلك قرار الشراء فان كانت المساحه كبيره قد تتعدى الميزانيه المحدده او المتاحه لدينا وبالتالي يجب فهم نوعيه المساحات جيدا لذا سنقوم بتوضيح فرق المساحات الصافيه والبيعيه ولكن للتنويه يجب ان تعلم انه لا يوجد مطور يبيع مساحة صافية بدون تحميل والا أضاف سعر نسبة التحميل فوق سعر الوحدة.

بمعني اوضح انه فى حالة شراء وحدة 100 متر بتحميل 20% بسعر مليون جنيه اي ان سعر المتر بالتحميل 10 الاف جنيه لو اراد بيعها بالمساحة الصافيه سيبيع المتر بـ12,5 الف جنيه ليكون الاجمالي مليون جنيه بنفس سعر التحميل فدائما سعر متر الصافي اغلي ويعوض فرق التحميل.

مساحة الشقة الصافية والمساحة البيعية

•  المساحه البيعية: وهي المساحه المذكوره في أغلب عقود البيع وتكون اجمالي مساحه الشقه الداخليه ومضاف اليها "نسبة التحميل" وهي نسبة من الخدمات بالمبني وتكون عباره عن نسبه من المدخل ومساحة السلم ومساحة الاسانسير والمناور والبروز ومن المتعارف عليه فى المدن الجديدة تكون نسب التحميل عالية بعض الشئ بمتوسط 25%.
•  المساحه الصافيه: وهي المساحه الداخليه للوحده او الشقه فقط بدون اي نسبه تحميل من المنافع مثل المداخل او السلم او اسانسير او مناور وغيره وتكون تقريباً هى مساحة بلاط الشقة اى الجزء الذ تنتفع به بشكل مباشر فقط.

4- حدد الموقع الانسب

الآن يجب تحديد ما هو افضل مكان او موقع مناسب لنوع الوحدات أو الغرض أو الاحتياج المطلوب الذي قمنا بتحديده , وهنا سنخص بالذكر مدينة المنصورة الجديدة والمميز في مدينه المنصوره الجديده انها مخططه على اعلى المعايير وبها توزيع كامل للخدمات على جميع مراحل المدينه مما يسهل توفير الخدمات بكل المناطق ونظرا ايضا لصغر حجم المدينه وصغر عرضها فقد تكون هذه اخر عقبة قد تواجهك في القرار.

ولكنها في بعض المدن تكون نقطه مهمه جدا وفارقه حيث باختلاف المكان أو الحي أو الشارع تختلف الأسعار وهنا ننوه ان انخفاض السعر لا يضمن لك الموقع المناسب لعملك او لسكن مناسب لاولادك او يكون سهل الوصول اليه والى الخدمات المحيطة.

5- حدد الميزانيه

والان بعد تحديدنا لغرض الشراء ونوع الوحدة وتحديد المساحة المطلوبة يجب تحديد ما هي الميزانية المتاحة للشراء ؟ والتي لا يمكن أن نتخطاها واقصى مقدم واقصى قسط يمكننا تحمله بدون اي ضغوط مالية حتى لا  نتعرض الى أي غرامات مالية او شروط قد تصل في بعض الاحيان الى فسخ التعاقد , فيجب أن نحدد الآتي

ما هي الميزانية المتاحة للشراء وتحديد أقصى مبلغ ؟ وأقصى مقدم يمكن دفعه ؟ واقصى قسط شهري او ربع سنوي يمكن دفعه والالتزام به لفترة طويلة وهي مدة التعاقد ؟

وهنا يجب ان نعلم جيدا ان لكل مكان ولكل نوع عقار سعر مختلف فسعر متر التجاري غير سعر متر الإداري غير سعر متر الطبي غير سعر متر السكني و نفس النوع يختلف سعره من مكان لآخر وبالتالي يجب عند تحديد الميزانية ان تكون مبنية على اساس واقعي وهذا ما يأخذنا للنقطة التالية وأهمية الوكيل او الاستشاري العقاري

6- اختر افضل الاستشاريين العقاريين

ان اختيار وكيل عقاري او مستشار عقاري يساعدك في اتخاذ القرار هو من افضل القرارات التي تؤثر علي العمليه بشكل كامل وان كان هذا المقال ينقسم الى 12 نقطه نصفهم يتوقف علىك فالنصف الاخر يتوقف على معلومات لدى الاستشاري العقاري التي قد لا يعلمها الجميع والتي قد لا تجدها حينما تبحث بنفسك فضلا عن توفير الوقت وتوفير الجهد.

وانا هنا يجب ان اذكر انني لا اتكلم عن طبقه الوسطاء الغير مؤهلين! ولكنني اتكلم عن مستشار عقاري مؤهل وتم تدريبه في التسويق والبيع والتفاوض وكتابة العقود وخبره بالمشاريع وبالسوق العقاري ووعي لمخطط المدينه ونحن هنا في موقع المنصورة الجديدة نوفر لك كل ذلك في مكان واحد سنكون لك استشاري عقاري محترف وامين يرافقك رحلتك من بدايتها  يختصر لك الوقت والجهد ويدلك على افضل الفرص حتى تجد افضل قيمه بافضل سعر ,, اضغط هنا واحصل على أفضل عرض يناسب طلبك.. 

وكل هذا بشكل مجاني في المنصورة الجديدة او المدن الأخري أيضاً لكل وحدات المشاريع التي تحت الانشاء والتي يتم بيعها من الشركه المطوره مباشره , وليست عن طريق إعادة بيع من فرد قام بالشراء مسبقا ,لان في هذه الحالة يتم الاتفاق مسبقاً بين كل طرف.

مميزات اختيارك لاستشاريين موقع المنصورة الجديدة

1. بائعين محترفين بخبرة كبيرة فى المجال العقاري مؤهلين لمساعدتك 
2. متواجدين بشكل يومي فى أرض الواقع بمدينة المنصورة الجديدة
3. خبرة بسوق المدينة وعملنا بأغلب الشركات المطورة ونعلم مميزات وعيوب كل مكان وأفضل الفرص بهم
4. معرض عقاري يحتوي على كل وحدات مشاريع المدينة وكل الاسعار وكل انظمة الدفع بجميع التفاصيل
5. خدمة مجانية بالكامل بدون عمولة وبنفس سعر الشركة المطورة نفسها بدون اى زياده او تغيير خفي
6. خدمة موثوقة من رأي عملاء سابقين قمنا بمساعدتهم وبعضهم اشتروا من خارج مصر 

7- حدد افضل المشاريع

بعد تحديد كل البيانات السابقه وبسهوله جدا عن طريق الاستشاري العقاري معرفة كل المشاريع التي تقدم الوحدات التي تناسبك فيجب تحديد اكثر من مشروع ان وجد وان ناخذ نظرة سريعة على شكل المشروع والتصميم ومتوسط سعر المتر في المشروع , وكن على علم أنه لا يوجد فصال فى الاسعار مع الشركات فالسعر الذي تحصل عليه من الشركة المطورة او وكلائها او الاستشاري العقاري واحد لا تغيير فيه ,ولكن يمكن التفاوض فى خصومات مقابل دفع مبلغ أكبر من المقدم المطلوب أو السداد على فترات أقل من المطلوبة من الشركة نفسها, ويختلف هذا من شركة لأخري.

8- قارن بين افضل العروض والخدمات

بعد معرفه المشاريع التي تقدم نفس الوحده المطلوبة فيجب ان نقارن بين كل مشروع والآخر من جميع النقاط مثل فروق الاسعار ان وجد فهل بسبب قربه من خدمات مميزة بالمنصورة الجديدة او خدمات داخل المشروع ,أو بسبب تفاصيل في النظام الانشائي ,او بسبب موقع مميز لمشروع عن الاخر ,فدائماً فرق السعر وراءه فرق فى الجوده او الخدمات او الموقع , مثل ان يكون مشروع على البحر مباشره ومشروع على الطريق الدولي مباشره فمن الطبيعي اختلاف المكان يحدث فرقا في السعر ,وبالتالي يجب ان نقارن بين الاسعار ومسببات فروق الاسعار هل هي حيويه وفارقه بالنسبة لنا ام لا؟

وكذلك الخدمات المتاحة داخل المشروع, ومقابل هذه الخدمات ماهي الرسوم الأخري المطلوبة عند الشراء مثل وديعة الصيانة والجراج ان وجد وان كان الزامي , وهل يوجد أي رسوم أخرى خارج الصيانة مثل النضافة والأمن والنادي وغيرهم.

9- قارن بين أفضل المطورين وسابقة الاعمال

من النقاط المهمة جدا عند اختيار المشروع أن نعرف من هو المطور العقاري أو الشركة المالكة للمشروع وما هي سابقة الاعمال لديها , خاصةً إن كان المشروع تحت الإنشاء. حيث لا ننصح بالشراء من شركة جديدة فى السوق العقاري بمشروع تحت الإنشاء الا فى حالات ضيقة جداً كمثل أن يكون مؤسسيها معروفين فى السوق أو شخصيات مرموقه إجتماعياً وخلافه , ولكن فى حالة شركة موجودة فهل لها أعمال سابقة تم إنشاؤها وتسليمها بالفعل ؟ هل واجهتها مشاكل مالية أو مشاكل قانونية أو مشاكل انشاءات ؟ هل تأخر في التسليمات أو هل التسليم مطابق للعقود مع المشترين ؟ ومن هنا نعرف قوه الشركه وامكانيه الشراء من خلالها أم لا.

10- معرفة الموقف الانشائي والقانوني للمشروع

بعد اختيار المشروع والشركه ومعرفه الوحدات والمساحات والاسعار المناسبه لنا بالمشروع وانها مطابقة الميزانية المتاحه يجب معاينه المشروع ومعرفه ان كان المشروع على أرض الواقع مطابق للتصميمات ام هناك تغييرات , وهل بدأوا في الانشاءات ام لا؟ وما هي مرحلة الإنشاءات؟ , ومتى تم استلام قطعه الارض وهل تم استخراج التراخيص اللازمه؟ هل حصل على القرار الوزاري او جواب تخصيص قطعه الارض؟ وهل تم دفع الثمن قطعه الارض ام مازالت قيد السداد وهل هناك اقساط متاخرة ؟.

11- راجع بنود عقود البيع لدي الشركة

من النقاط المهمه جدا قبل الشراء الاطلاع على مسوده من عقود الشركة ومعرفة البنود والشروط والاحكام ومعرفه ما هي حقوقك وضمانات الالتزام بكل ما سبق والخدمات المذكورة والشروط الجزائية في حاله مخالفه اي بند من بنود العقد على الطرفين وهل مذكور ان الوحدة لها حصة فى أرض المبني بشكل صريح أم لا ؟ وماذا يحدث عند التعثر من جانبي او من جانب الشركة في التاخر في التسليم ؟ بشكل عام اختيارك للشركه الموثوقة يوفر كل هذا المجهود ولكن يجب معرفه ما لك وما عليك فيظل العقد شريعه المتعاقدين

90% من الشركات لا توافق على تغيير اي بند من بنود العقد وهذا ربما تجده شيئا غير مناسب اذا اختلفتم في اي بند ولكن هذا لمصلحه المشترين ان العقود جميعها موحده وليس فيها اختلاف من شخص لاخر لثالث لديه طلبات قد تتداخل مع باقي الملاك او تؤثر على البعض.

أغلب عقود الشركات بالمدن الجديدة هي عقود اذعان , وهي ليست ضدك أبداً بل هي تضمن لك حقك بنسبة 100% ولكن فى المقابل تضمن حق الشركة 200% من اي ثغرة قد يستغلها مئات المشتريين.

12- انتهز الفرصه 

بعد اتمامك لكل النقاط السابقة بشكل صحيح و ارتياحك الكامل للاختيار و اقتناعك بكل خطوة قمت بها فهذا هو الوقت المناسب لاتخاذ الخطوة التالية وحجز الوحدة المناسبة وانتهاز الفرصة قبل اي زيادات في السعر او التغيرات في خطط السداد او بيع الوحدة المختارة لطرف آخر 

وهنا يجب ان ننوه على ان تنفيذ عملية الشراء مع الشركة المطورة يجب ان تتم من خلال الاستشاري العقاري الذي  ساعدك في الوصول لهذه الخطوة  حفظا لحقوقه و تعبه ومجهوده وحق شركته التي تحاسبه على وقته وادواته وأدائه.

وايضا من الامور الهامه جدا عدم المتابعة مع أكثر من وكيل عقاري في نفس التوقيت حتى لا يحدث تداخل في الحقوق لكن يحق لك ان لم تحب المتابعة مع شخص ما أو فرد ما أو شركة ما أن تبحث عن غيرها بعد قطع الاتصال مع الوكيل او الشركه السابقه.

للاطمئنان اكثر من دقة وصحة المعلومات التي تتلقاها من هذا الوكيل أو الشركة المسوقة يمكنك الحضور بنفسك وزيارة لموقع الشركة المطورة للمشروع أو لمقر المبيعات لديها ويكون ايضا هذه الزيارة بالتنسيق مع الاستشاري العقاري الذي تتابع معه , سواء كان هذا الاستشاري نحن في موقع المنصورة الجديدة او شركه  مسوقه اخرى او افراد , لأن ذهابك بدونه و تسجيل بياناتك لفريق المبيعات المباشر لدى الشركة المطورة يضيع حقوق الآخرين لذا وجب التنويه.

نأسف على الإطالة ولكن لحساسية الموضوع فالعقار هو أغلى المنتجات عالمياً لذا إن كان المقال مفيد لكم سنسعد برأيكم ودعمكم لنا  أيضاً بالنشر على مواقع التواصل والمنصات الأخري برابط المقال.

لو مهتم بشراء عقار فى المنصورة القديمة وليس المنصورة الجديدة ويهمك تعرف كيف تجد أفضل قيمة بأفضل سعر , ومهتم بدليل شامل لتمميز أفضل الوحدات من الأفراد وتقييمها بشكل جيد على اسس صحيحة ابعتلنا

وهنساعدك حتى تجهيز دليل شامل للوحدات الريسيل من الافراد. وبالتوفيق للجميع.